Para aquellos que buscan cambiar o ingresar al mercado de la vivienda por primera vez, el proceso puede ser desalentador. Encontrar la casa adecuada en un vecindario que te guste sigue siendo la consideración primordial, pero las consideraciones financieras también son una gran parte de la ecuación, especialmente ahora con la incertidumbre económica.
¿Cómo sabes si estás listo para dar el paso? Para comenzar, aquí hay tres preguntas importantes que deberá responder antes de tomarse en serio la compra de una casa.
1. ¿Entiendes su historial crediticio?
Su puntaje crediticio es importante, pero los prestamistas verán todo su historial crediticio cuando lo consideren para un préstamo. Los patrones de gasto previos a la pandemia son importantes en este sentido. La forma en que acumulas determina no solo si obtendrás un préstamo, sino también cuánto te costará en última instancia.
La buena noticia: incluso los prestatarios con crédito inferior a la libra esterlina pueden calificar para tasas bajas en este entorno. Inmediatamente después de la crisis hipotecaria de 2008, incluso algunos prestatarios con buenos puntajes de crédito en los 700 tuvieron problemas para obtener préstamos. Actualmente, sin embargo, el puntaje mínimo para solicitar una hipoteca convencional, respaldada por las agencias federales Fannie Mae y Freddie Mac, es de aproximadamente 620, según el prestamista.
Pero si su puntaje es más bajo que eso, no se desespere. El puntaje mínimo para los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) puede ser tan bajo como 500 en algunos casos. Y hay maneras de masajear su puntaje de crédito antes de embarcarse en la búsqueda de vivienda.
Es importante tener en cuenta que Fair Isaac Corporation, que calcula las puntuaciones FICO, modificó su metodología a partir de 2020. Está utilizando la gran cantidad de datos que recopila para tener una visión más matizada del historial de pagos de un consumidor. Esto mejorará los puntajes de aquellos que siguen buenas prácticas de administración de crédito, pero los puntajes serán más bajos para aquellos que usan técnicas como consolidar deudas de tarjetas de crédito y luego acumular nuevos saldos.
Los nuevos puntajes también revisarán los últimos dos años de su historial, en lugar de basarse solo en el mes en que solicitó el crédito. Sin embargo, esto no afectará de inmediato a quienes solicitan hipotecas, ya que Fannie Mae y Freddie Mac, que adquieren la mayoría de los préstamos convencionales, aún desean utilizar la versión anterior de las calificaciones FICO. No se sabe con certeza qué tan rápido otros, como las compañías de tarjetas de crédito, adoptarán la nueva calificación.
Más allá del puntaje, los prestamistas potenciales observarán su relación deuda-ingreso, es decir, qué porcentaje de su ingreso mensual bruto antes de impuestos se destina a pagar la deuda existente, así como su historial laboral. Quieren ver si usted puede hacer los pagos mensuales de la hipoteca y es probable que siga así durante los 15 a 30 años de vigencia del préstamo. Una proporción deseable de deuda a ingresos, incluido el pago de la nueva hipoteca, es de alrededor del 36%. La relación vivienda-ingreso en sí misma debería ser de alrededor del 28%. Tenga en cuenta que estas son pautas y no están grabadas en piedra.
2. ¿Sabes cuánto puede gastar realmente?
La crisis de la vivienda de 2008 puso fin, al menos temporalmente, a los préstamos de los bancos a prestatarios de alto riesgo o atraían a las personas con tasas de interés que les daban una falsa idea de cuánto podían pedir prestado. Algunas de estas prácticas laxas comenzaron a volver al mercado antes de que llegara el COVID-19, pero la pandemia ha vuelto a hacer que los prestamistas sean cautelosos, ya que se apresuran a hacer provisiones para una ola de incumplimientos debido a las quiebras. La única máxima que sigue siendo válida es que, en última instancia, es usted quien debe asumir la responsabilidad de un préstamo.
La relación deuda-ingreso es una guía útil, pero hay muchos otros gastos mensuales que se deben tener en cuenta: comestibles, cuidado de niños, ropa, transporte, Internet por cable, viajes, entretenimiento y otros. Si aún no tiene un presupuesto de sus gastos mensuales, sería útil hacer una verificación de la realidad sobre a dónde van sus ingresos mensuales. Por otro lado, la deducción por intereses hipotecarios reducirá su factura de impuestos, lo que le permitirá en algunos casos reducir su retención y aumentar su salario neto. Sin embargo, debe detallar sus deducciones para obtener ese beneficio y la reforma fiscal de 2017 duplica la deducción estándar hasta el punto de que muchos contribuyentes ya no detallarán.
Además del precio real de la vivienda, que puede estar por encima o por debajo del precio de cotización, según el mercado inmobiliario local, existen otras consideraciones al calcular el costo mensual.
Entre las variables a considerar se encuentran una hipoteca a 15 años frente a una a 30 años. El plazo más corto significará pagos mensuales más altos, pero pagará el préstamo más rápido, acumulará capital mucho más rápido y pagará mucho menos intereses durante la vigencia del préstamo. Luego está la cuestión de una hipoteca de tasa fija sobre tasa ajustable. La tasa ajustable será más baja al principio porque representa menos riesgo para el prestamista, pero podría subir más, incluso mucho más, a medida que la tasa del préstamo se ajuste a las condiciones del mercado durante su vida. La mayoría de los prestatarios se han aprovechado de las tasas históricamente bajas en los últimos años para optar por una tasa fija para asegurar una buena tasa durante la vigencia del préstamo.
La cantidad de dinero que puede depositar también puede afectar el monto de la hipoteca y el pago mensual. Si puede depositar el 20% ideal, entonces también puede ahorrar el costo del seguro hipotecario, que el prestamista requerirá cuando el pago inicial caiga por debajo de ese umbral. En cualquier caso, es difícil conseguir una hipoteca convencional con menos del 10% de enganche. Los préstamos de la FHA, que están asegurados por el gobierno federal, requieren solo un 3.5% de pago inicial. Los préstamos a través de la Administración de Veteranos a veces no requieren ningún pago inicial.
La tasa que obtenga dependerá de su puntaje crediticio, su historial crediticio y laboral, cualquier otro activo que pueda tener y otras consideraciones financieras. Si no obtiene la mejor tasa, aún puede reducirla comprando "puntos": dinero por adelantado para reducir sus gastos de interés. Los puntos son el 1% del precio de compra y puede comprar hasta 4 puntos. A diferencia del pago inicial, los puntos son deducibles de impuestos porque representan intereses prepagos. Si elige esta opción o no, depende de cuánto dinero pueda depositar al momento del cierre y cuánto tiempo planee estar en la casa. Puede llevar varios años recuperar el interés ahorrado por la compra de puntos, por lo que probablemente no sea una buena opción si cree que se mudará en unos años.
La reforma fiscal de 2017 redujo el tamaño de un préstamo elegible para la deducción del impuesto hipotecario a $750,000 de $1 millón para préstamos otorgados a partir de 2018. También eliminó la deducción separada para préstamos con garantía hipotecaria y la incorporó a la deuda de adquisición de vivienda.
Es importante tener en cuenta que los impuestos sobre la propiedad y los propietarios’ el seguro también será parte de su pago mensual, alimentando una cuenta de depósito en garantía para realizar los pagos cuando venzan.
Finalmente, los temidos costos de cierre. El comprador puede esperar pagar del 3% al 5% del precio de la vivienda en costos de cierre. Estos incluyen cosas tales como honorarios de abogados, transferencia de título, tarifas de hipoteca, puntos, pagos anticipados de la hipoteca inicial y cargos de depósito en garantía, y otras tarifas y cargos. Los prestamistas están obligados a proporcionar un "estimado de buena fe"; de estos cargos cuando solicita un préstamo para que no haya sorpresas desagradables. Los compradores se ahorran en gran medida las comisiones de los corredores de bienes raíces, incluso del corredor del comprador, ya que generalmente las paga el vendedor.
3. ¿Puede cubrir el extra gastos?
La comedia de 1986 “The Money Pit” todavía aparece en el cable porque la visión de pesadilla de lo que puede pasar a los nuevos propietarios desprevenidos sigue siendo muy relevante. La inspección de su casa puede indicarle que el techo está bien, pero no necesariamente que necesitará reparación dentro de un año. O el HVAC. O cualquiera de la multitud de cosas que mantienen un hogar en funcionamiento y cómodo. Las casas más antiguas, especialmente aquellas descritas como “reparadoras superiores,” pueden necesitar una renovación sustancial para cumplir con sus expectativas. En resumen, debe tener cuidado de no agotar totalmente sus recursos al comprar la casa porque puede enfrentar costos de mantenimiento significativos antes de lo que piensa. Algunos préstamos proporcionarán fondos adicionales para la renovación, o puede haber disponible una línea de crédito con garantía hipotecaria separada.
Hay muchos costos asociados con mudarse a una casa más allá del precio de compra y los costos de cierre. Están los costos de mudanza en sí, pero también los costos de muebles y accesorios adicionales. Los baños, las cocinas, la plomería o la electricidad pueden requerir una actualización o actualización. También fuera de la casa, puede haber problemas de jardinería urgentes o reparaciones necesarias para cercas, aceras, entradas de vehículos y más.
Hay varias reglas generales sobre cuánto puede costar el mantenimiento del hogar. Uno es el 1% del precio de compra por año en promedio. Otro es $1 por pie cuadrado al año en promedio. Pero estas son solo reglas generales y los costos reales pueden diferir sustancialmente según la antigüedad de la casa y el mantenimiento previo.
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